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Réduisez vos impôts

avec la loi Pinel

Votre investissement immobilier locatif financé jusqu'à 79 % par les loyers et l'économie d'impôt

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Investissement Pinel Neuf
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Loi Pinel Ancien
(Loi Denormandie)

Comment fonctionne la loi Pinel ?

La loi Pinel est un dispositif de réduction d’impôt accordé suite à un investissement immobilier locatif.

Depuis le 1er septembre 2014, elle permet à tous les contribuables de bénéficier d’une réduction d’impôt suite à un investissement immobilier locatif dans le neuf, ou dans l'ancien, décision votée par les députés en Avril 2019.

Présentation de la loi Pinel

La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation immobilière créé par Sylvia Pinel, ministre du logement en 2014. Elle a été créée pour relancer la construction de logement neuf en France et pour proposer une offre de logements intermédiaires pour les ménages n'ayant pas accès au logement social et qui rencontrent des difficultés à trouver des logements sur le marché de l'immobilier. Elle fait suite à la loi Duflot dont elle est très proche, en termes de fonctionnement.

 

Le principe de la loi Pinel est simple : en contrepartie d’un investissement locatif, le propriétaire bénéficie d’une réduction d’impôt, calculée sur base de la durée de mise en location.

 

Limité à 2 logements maximum par an, ce dispositif permet de profiter d’une défiscalisation qui peut atteindre 63.000 €.

 

Le dispositif Pinel bénéficie aux contribuables dont le domicile fiscal se situe en France au sens de l’article 4 B du CGI.

Depuis janvier 2019 le dispositif Pinel à été étendu aux expatrié : La loi de finances pour 2019 permet aux contribuables qui ont effectué une acquisition ouvrant droit à la réduction d’impôt lorsqu’ils étaient domiciliés fiscalement en France de conserver le bénéfice de l’avantage fiscal pour les années où leur résidence fiscale n’est plus située en France. La réduction d’impôt s’impute alors sur l’impôt français. Cet aménagement s’applique aux investissements réalisés à compter du 1er janvier 2019.

 

A noter que l’échéance de cette loi initialement prévue pour décembre 2018 a été reportée en Avril 2019 par le gouvernement jusqu'au 31 décembre 2021 et les conditions restent les mêmes.

Quels sont les avantages de la loi Pinel ?

Investir dans l’immobilier locatif neuf ou rénové comporte de nombreux avantages. D’une part, il permet un accès à la propriété avec un logement qui respecte les dernières normes énergétiques (RT 2012 et bientôt RT 2020), c’est aussi l’assurance d’effectuer une plus-value à la revente. Mais l’avantage principal de cet investissement est la perception de revenus locatifs avec un meilleur taux de rendement que sur un investissement immobilier classique grâce à la réduction d'impôt.

1/ La loi Pinel permet d'investir dans l'immobilier tout en bénéficiant d'une réduction d'impôt

Le dispositif PINEL vise à inciter les contribuables à investir dans le locatif neuf ou à rénover des bien dans les zones dite tendues, en contre partie, il permet d’obtenir une réduction d'impôt de 2% par an, qui peut représenter au total de 12 % à 21 % du prix d’achat selon l'engagement de mise en location.

Ainsi, le principal avantage de la loi Pinel est que l'impôt sur le revenu est revu à la baisse pendant toute la durée de la location allant de 6 ans minimum, 9 ou 12 ans maximum.

Taux de la réduction d'impôt

Plus le logement est mis longtemps en location, plus la réduction est intéressante pour le propriétaire.

Le taux de réduction d'impôt change selon le nombre d'année de location :

  • 12 % du montant de l'investissement pour 6 ans (2% par an).

  • 18% pour 9 ans (2% par an).

  • 21% pour 12 ans (2% les 9 premières années puis 1%).

Source : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31151

Exemple : Si vous investissez dans un bien immobilier neuf pour 190 000 € et que vous le louer pendant 12 ans dans le cadre du dispositif Pinel, vous bénéficierez d’une réduction d'impôt de 21% sur le prix d’achat, soit 42 898 €.

Plafond Pinel : La réduction d'impôt

Cette réduction d’impôt est limitée par 2 plafonds : 

  • Le prix d’achat du bien immobilier ne doit pas excéder 300 000 € par personne et par an, ce qui limite la réduction d’impôt à 63 000€.

  • Le prix du mètre carré habitable de l'investissement Pinel ne doit pas excéder 5 500 €.

A prendre en compte également le plafonnement global des niches fiscales qui limite le total des avantages fiscaux à 10 000 € par foyer pour l'année 2019.

2/ Louer à votre famille :

Contrairement à l'ancienne loi Duflot, la loi Pinel permet aux propriétaires de louer son bien à ses ascendants (parents) et descendants (enfants). Par contre le locataire ne doit pas faire partie du foyer fiscal du propriétaire.

La loi Pinel fixe des plafonds de ressources pour le locataire, en fonction de la zone où se situe le logement mis en location.

3/ Déduire vos charges de votre imposition :

La loi Pinel permet de déduire fiscalement une partie de votre investissement, mais lors de votre déclaration de vos revenus fonciers (2044), il vous sera aussi possible de déduire en plus vos charges de vos loyers telles que les frais de gestion, les intérêts d’emprunts, frais de garanties, la taxe foncière, les frais d’entretien et de réparation.

 

Pour bénéficier de l’avantage fiscal prévu par cette réforme, il faut remplir plusieurs conditions liées au bien, à son niveau de performance énergétique, à la période d’investissement, à la localisation du logement, au locataire et à la location.

4/ Acheter sans apport :

L’avantage de la loi Pinel est de pouvoir financer un investissement locatif via un crédit immobilier, ce qui présente un avantage encore plus grand en période de taux bas. Certes, il faut consentir un effort d’épargne, mais celui-ci reste mesuré grâce au gain fiscal car votre économie d'impôt finance une partie importante de l'épargne mensuelle nécessaire à l'équilibre du projet.

 

L’investisseur n’a pas besoin de posséder un gros capital de départ pour réaliser un investissement locatif Pinel à l’inverse d'un placement financiers qui pour un capital de sortie équivalent demande soit une mise de départ importante, soit un effort d'épargne mensuelle important.

5/ Constituer un patrimoine :

Pour préparer sa retraite ou sa succession, investir dans la pierre via le dispositif Pinel, permet d'obtenir un très bon taux de rendement à long terme, tout en étant un placement sûr à condition de respecter les 3 règles d'or : l'emplacement, l'emplacement et l'emplacement (Adressez vous à des promoteurs fiables ou à votre banque, ils sauront vous conseiller)

Utilisez nos simulateurs pour simuler votre projet et calculer le taux de rendement

Quels sont les conditions liées à l'investissement ?

1/ Délais d'achèvement du logement

Les logements doivent être achevés dans les délais suivants :

2/ Niveau de performance énergétique

Le logement doit respecter un niveau de performance énergétique globale en fonction du type d'acquisition.

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3/ Zones d'investissement Loi PINEL Neuf / Loi Pinel ancien (Loi Denormandie)

Les appartements et logements éligibles à la loi Pinel "Neuf" doivent être situés en zone A, A bis ou B1 c’est-à-dire les communes où la demande en logement est supérieure à l’offre.

Les appartements et logements éligibles à la loi Pinel ancien (Denormandie) doivent faire partie des 245 villes bénéficiant du plan d'action cœur de ville

(utilisez notre simulateur gratuit pour savoir si votre ville fait partie de ce plan d'action).

4/ Conditions liées au locataire Loi Pinel

Il existe plusieurs conditions liées au locataire et à la location pour que le propriétaire d’un logement locatif puisse bénéficier d’une réduction d’impôt selon les modalités de la loi Pinel :

  • Le bien doit être la résidence principale du locataire

  • Il doit être loué au plus tard un an après l'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition

  • La durée de location doit être au minimum de 6 ans et la période de location totale ouvrant droit à la réduction d'impôt est de 12 ans maximum.

  • Le locataire ne doit pas faire partie du même foyer fiscal que le propriétaire mais il peut être un membre de la famille, tel qu'un parent ou un enfant, s'il est détaché fiscalement

La loi Pinel impose un plafond de ressources aux personnes qui louent le bien :

Pour bénéficier de la réduction d’impôt Pinel, le propriétaire doit mettre son bien à disposition d'un locataire dont les revenus fiscaux ne dépasser pas les montants suivants :

5/ Plafond de loyer Pinel Neuf/ Pinel ancien "Loi Denormandie"

La durée d'engagement de location minimale est de 6 ans.

Les conditions de loyer son les mêmes quel que soit le dispositif, Pinel "neuf" ou Pinel "ancien" (Loi Denormandie).

Le loyer mensuel, en fonction de la localisation du bien, ne doit pas dépasser, charges non comprises, les plafonds suivants :

Plafonds de loyer mensuel, par m², charges non comprises, pour les baux conclus en métropole. (Outre-Mer, des règles différentes s’appliquent)

Source : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31151

Conclusion 

La loi Pinel est un dispositif idéal pour répondre à des objectifs de création de patrimoine, de protection de vos proches et de préparation à la retraite grâce aux revenus complémentaires généré par les loyers.

De plus la réduction d'impôt associé à ce dispositif permet d'augmenter le rendement de votre d'investissement.

Néanmoins l’important dans un investissement immobilier locatif reste toujours sa localisation. Il faut donc être très exigeant dans le choix de votre bien afin d’optimiser au maximum votre rentabilité.

 

Nous vous proposons de réaliser votre propre simulation afin de mieux comprendre le fonctionnement du dispositif Pinel et bien évaluer le rapport entre le montant de l’investissement et des bénéfices de la défiscalisation.

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